來源 | 見聞地產(chǎn)

作者 | 周智宇

今年業(yè)績會前夕，綠城中國突發(fā)換帥，引發(fā)市場關(guān)注。

掌舵綠城中國近八年的董事會主席張亞東突然辭任，中交集團黨委常委、副總經(jīng)理劉成云接棒。在混合所有制房企人事密集變動之際，劉成云掌舵，被視為中交集團正以更強勢的姿態(tài)，將綠城中國推入新戰(zhàn)場。

劉成云也在近期業(yè)績會上，表達了中交集團對綠城中國的支持態(tài)度。他指出，在新的階段，中交集團對綠城的支持會越來越強。

過去一年，綠城中國從深度調(diào)整的房地產(chǎn)行業(yè)當中殺了出來，在這場刺刀見紅的存量博弈中，綠城中國以2768億元銷售額沖進行業(yè)前三，打造出千億代建帝國，卻難掩利潤端的壓力。

這家央企地產(chǎn)商接下來要打響突圍戰(zhàn)，在行業(yè)的新周期用更多的變革，應對市場變化。

當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)從高杠桿擴張轉(zhuǎn)向精益化運營，綠城中國這家以產(chǎn)品力在行業(yè)著稱的央企地產(chǎn)商，能否用產(chǎn)品主義對沖周期波動，在中交的支持下，將規(guī)模優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為利潤增量？這是這家央企地產(chǎn)商在新階段的主要看點。

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調(diào)倉

行業(yè)深度出清階段，綠城中國在2024年以積極的態(tài)度“換倉”。

從財報看，綠城中國在2024年實現(xiàn)營收1585.46億元，同比增長20.7%，創(chuàng)下歷史新高。不過股東應占利潤卻同比跌48.8%至15.96億元，直接原因是計提了49.17億元的資產(chǎn)減值及公允價值變動損失。如果扣除該影響，綠城中國股東應占利潤同比有所增加。

在此前年報預告中，綠城中國也提前給投資者打了“預防針”。公告稱，其在2024年主動加大長庫存去化力度，加快庫存結(jié)構(gòu)調(diào)整，導致2024年度計提的資產(chǎn)減值虧損增加。

綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強表示，存貨減值是每家房企都在面臨的問題，2024年的資產(chǎn)減值基本是2021年之前的庫存項目。

耿忠強指出，綠城中國近幾年的新增投資平均凈利率都接近雙位數(shù)，并且基本上都實現(xiàn)了兌現(xiàn)。這意味著，隨著此前庫存逐步出清，接下來隨著新獲取項目進入結(jié)算周期，其利潤端會逐步得到改善。

綠城中國提供的數(shù)據(jù)顯示，其在2024年項目首開去化率達82%的高位，并有64%的項目實現(xiàn)首開溢價，溢價率最高11%。

土儲上，綠城中國去年新增土儲貨值1088億元，位列行業(yè)TOP4，權(quán)益投資額484億元，權(quán)益比提升至79%。新增42個項目中，一二線城市貨值占比達92%，北京、上海、杭州等十大核心城市貢獻53%的貨值。

綠城中國副總裁李駿強調(diào)，綠城的打法是堅持差異化投資，深耕核心城市，機會性城市則通過狙擊式的投資來進入，在確保安全性的同時，突出流動性，均衡贏利性。

在當前土拍市場的回暖，尤其是上海、杭州等城市優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈的情況下，綠城中國如何在不錯失市場機會的情況下，保障投資安全？

綠城中國行政總裁郭佳峰重申“沒有好城市，只有好項目”的策略，表示會避開過熱地塊，尋找小眾的結(jié)構(gòu)性機會。

今年一季度，綠城中國頻頻在杭州和蘇州的土地市場上出手，完成了大約500億元的投資額，已接近去年全年的一半。

按照郭佳峰的預期，在拿地貨值上，2025年綠地會保持與2024年相近的程度，若機會好，也會追求更高的目標。

除新拓展項目，李駿表示，綠城的銷售在自投板塊還有一部份來自存量項目，截至2024年底大約有2800億元，預計在2025年可以完成1250億元左右。全年來看，綠城今年自投項目銷售額有望沖擊1600億元，代建板塊營收則會與2024年基本持平，維持在1000億左右規(guī)模。

2

更迭

自2013年末中交集團以約60.15億港元的代價，擊退融創(chuàng)孫宏斌，從綠城中國創(chuàng)始人宋衛(wèi)平手中接過綠城中國24.288%股份后，綠城中國與中交集團關(guān)系愈發(fā)密切。

在宋衛(wèi)平退出董事會后，中交背景的李永前在2015年出任綠城中國執(zhí)行總裁一職，隨后在2019年7月，張亞東被委任為綠城中國董事會主席，再到如今劉成云掌舵。

綠城中國的董事會成員組成上，則保持著相對平衡。張亞東離任前，十二名董事會成員中，包括張亞東在內(nèi)，四名董事會成員為中交背景。

目前的十名董事會成員里，除了三名獨董，周安橋、吳天海兩位非執(zhí)行董事均來自二股東九龍倉集團，郭佳峰、李駿則是“老綠城”，執(zhí)行董事洪蕾和耿忠強是中交系背景，劉成云的職位是董事會主席、非執(zhí)行董事。董事會成員當中，中交背景人士占比保持在三分之一。

綠城中國方面在回應這次人士變革時表示，這是基于上市公司治理要求，以及公司發(fā)展實際，屬于正常人事變動。

多位業(yè)內(nèi)人士及分析師認為，在當前的行業(yè)形勢下，此次人事變動反映了中交集團對綠城中國的支持。中金公司分析師也指出，這體現(xiàn)了中交對綠城的進一步支持，或?qū)⒗^續(xù)推動綠城保持資產(chǎn)負債穩(wěn)健以及與中交之戰(zhàn)略協(xié)同，幫助綠城更好發(fā)揮“央企信用+市場化機制”的核心競爭優(yōu)勢。

中交入股綠城中國十年有余，對綠城中國的一個有力支撐，便是金融機構(gòu)認為綠城中國有央企信用。2013年時綠城中國加權(quán)平均利息成本是8.7%，到了2024年底，這個數(shù)字已經(jīng)下降到了3.7%，處于行業(yè)領先水平。

此外，綠城中國2024年底凈負債率56.6%，現(xiàn)金短債比1.55倍，財務安全墊遠超民營房企。

就在今年2月，綠城中國成功發(fā)行了一筆規(guī)模5億美元的優(yōu)先票據(jù)，讓已經(jīng)冰凍兩年的中資地產(chǎn)美元債板塊解凍。這也從側(cè)面反映出，綠城中國在資本市場上得到投資者的信任。

同時，則是綠城中國在市場化機制下，開發(fā)效率的持續(xù)提升。去年底，綠城中國從拿地到經(jīng)營性回正的周期是12.3個月，較2022年時的17.2個月有了明顯提升。

不過隨著中交地產(chǎn)在今年初宣布剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，綠城中國成為中交集團旗下房開業(yè)務唯一核心上市地產(chǎn)平臺，中交集團內(nèi)部地產(chǎn)資源的整合也箭在弦上。在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著劉成云掌舵綠城中國，它會得到中交集團更多資源傾斜，這家央企地產(chǎn)商也進入發(fā)展的新階段。

劉成云在業(yè)績會上強調(diào)，在中交集團的支持下，在股東的全力協(xié)同下，在全體綠城人的努力下，綠城有能力從容應對市場變化。

劉成云表示，面對行業(yè)重大變化，唯有持續(xù)的調(diào)整改革，才能推動發(fā)展。

的確，如今的市場已然對房企提出了更高的要求。在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向“制造業(yè)邏輯”的進程中，唯有兼具高信用、市場化效率與產(chǎn)品溢價能力的玩家，才能穿越周期。

在行業(yè)走向新周期的過程中，總有人能搶占先機。綠城中國不僅要活下去，還要以“高質(zhì)量生存”重新定義地產(chǎn)央企的競爭力邊界。

這家央企地產(chǎn)商能否在“去庫存”陣痛后實現(xiàn)利潤修復，在代建賽道持續(xù)領跑，將決定其能否成為行業(yè)下半場里的標桿。